不動産投資において、運用する物件の種類はアパート、一棟マンション、区分マンション、戸建て住宅の4種類に大別されます。いずれも異なるメリットとデメリットを持つため、購入の際はその2点をしっかりと把握し、比較検討することが勧められます。

さらに、投資用物件を選ぶ際は物件の種別の他に、新築か中古かという点も大事なポイントとなります。新築物件は、購入費用が高額であるものの入居希望者が多いため、空室リスクを抑えることができます。一方、中古物件は購入費用を安価に抑えられ、高い利回りも望めるものの、空室リスクを抑えるためにはリフォームが必要なケースがあります。

こちらでは、中古物件における空室リスク低減を見込めるリフォームのポイントについて紹介します。

ニーズの把握がリフォームのカギ

中古物件のリフォームというと、余計な費用がかかるというイメージが強いと思います。しかし、逆に考えればリフォームによってよりニーズに沿った物件に変えることができるということです。新築物件と異なり、購入費用が安価な中古物件だからこそ、リフォームの部分に費用をかけられるとも考えられます。

ただし、入居者のニーズに沿わないやみくもなリフォームでは資産価値を上げることはできません。それどころか、物件の価値を下げることになりかねません。リフォームをする場合は、現在の流行やニーズを押さえ、それらに即した内容でリフォームをする必要があります。

例えば、2020年は、「新築住宅に対する省エネ義務化制度」の開始が予定されていた年でした。実際には延期になったものの、現代の住宅物件に省エネ性能が求められていることに変わりはありません。

「新築住宅に対する省エネ義務化制度」はあくまで新しく建てられる住宅物件にのみ適用される制度ですが、中古物件であっても、省エネ性能に考慮したほうが物件の資産価値を高められると考えられます。

省エネ化は、実際に物件を借り、住む方にとっても光熱費を節約でき、売電による収入を得られるというメリットがあります。このように考えると、中古物件のリフォームにおいても省エネ化を意識すると良いでしょう。

省エネ化を意識したリフォームには、次のような工夫ができます。

＜気密性を高める＞

気密性を高めた住宅は冷暖房の空気が屋外に逃げにくくなります。光熱費の節約に繋がるため、どんな家庭でも望まれている性能です。

日本の住宅にもっとも多く取り入れられている引違い窓は、実は気密性があまり高くありません。引違い窓を外開き窓や内倒し窓、上げ下げ窓に変えるだけでも気密性が上がります。

＜LED照明を取り付ける＞

LED照明は蛍光灯に比べて消費電力が少なく、長い年月使用し続けられるというメリットがあります。光熱費を抑えられることはもちろん、電球の取り換え頻度も少なくて済むため、居住者の負担も軽減されます。

購入物件も慎重に選びましょう

いかにリフォームによって価値を高められるとはいえ、購入時点で劣化が激しい物件では、必要最低限のメンテナンス費用が高額になります。また、日本では22年を経過した住宅物件は税法上で資産と認められないため、価値が下がってしまいます。住宅としての基本的な性能や居住可能な年月なども、資産価値を評価する際に注目されるためです。

そのため、投資用不動産としての中古物件を探す際は、立地はもちろんのこと、物件の状態や築年数も考慮し、元から資産価値のある物件を探しましょう。なるべく築年数が浅く、メンテナンスに大きな費用がかからない物件を選び、購入することが勧められます。

新潟県にあるこちらの不動産会社のように、中古物件をメインに取り扱っている業者ならば、より状態の良い物件が見つかる可能性が高いため、積極的に利用しましょう。